"조심해라! 부동산 경매 두 채 이상 동시 낙찰시 최대 12% 세금 폭탄 맞는다"
경매라는 것이 반드시 내가 원하는 금액에 원하는 물건이 낙찰된다는 보장이 없다. 이런 일이 반복되다보면 어떤날은 여러 물건에 동시 입찰 하는 경우도 생기게 마련. '한 건이라도 걸려라~' 했는데 덜컥 두 세 건이 동시에 낙찰 되는 경우가 없으리라 누가 장담 하겠는가.
좋은 기회이기도 하지만 동시 낙찰을 염두에 두지 않은 다건 낙찰은 수익율 저하의 원인이 될 수 있다.
동시낙찰 마냥 기뻐할 수만은 없는 이유!
두 번째, 세 번째 주택은 취득세율이 8%~12%까지이기 때문이다. 그 결과로 일시에 금전적 부담을 짊어지게 된다. 무엇보다 취득세 규정은 꽤나 복잡하고 명확하지 않아 혼란이 가중된다.
취득세란?
취득세는 부동산(주택, 건물, 토지 등)을 새로 취득했을 때 부과되는 지방세다. 즉, 집을 사거나 경매로 낙찰받을 때 내야 하는 세금.
이 취득세율은 보유주택 수와 취득 지역에 따라 달라지며, 특히 다주택자나 조정대상지역에서는 최대 12%까지 중과될 수 있다.
"동시에 낙찰받으면 왜 이렇게 취득세가 높아지는 걸까?"
"그렇다면 절세 방법은?"
그래서 알아보았다.
취득세율 왜 일관성이 없나?
취득세는 주택 수와 취득하는 지역(조정대상지역/비조정지역)에 따라 달라지는 지방세다. 그러니 일관성을 기대할 수 없는 것이 당연하다.
1주택자 기준 취득세율 (표준세율)
과세표준 | 취득세율 |
6억 원 이하 | 1.0% |
6억 초과~7억 원 이하 | 1.33% |
7억 초과~9억 원 이하 | 1.67% |
9억 원 초과 | 3.0% |
다주택자 및 법인 취득세율
구분 | 취득세율 |
2주택 (조정대상지역) | 8% |
3주택 (조정대상지역) | 12% |
법인 (모든 주택) | 12% |
조정대상지역과 비조정지역이란?
조정대상지역: 정부가 주택 가격 상승을 억제하기 위해 지정한 지역으로, 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 규제 적용. 조정대상지역에서는 취득세 중과, 대출 규제, 양도소득세 중과 등 다양한 규제가 존재한다.
- 2024년 기준 조정대상지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (총 4개 구)
비조정지역: 조정대상지역으로 지정되지 않은 지역으로, 비교적 규제가 적어 취득세율이 낮고 대출 규제도 덜합니다. 주택 수에 따른 취득세 중과가 덜 엄격하게 적용되는 특징이 있습니다.
사례를 통해 확인하는 핵심 포인트
경매로 두 채를 동시에 낙찰받을 때:
얼마나 취득세를 부담해야 하는지 구체적으로 확인할 수 있다.
어떤 주택을 먼저 완납해야 취득세를 절세할 수 있는지 전략 또한 있다.
기본전략
1주택자라면 경매로 추가 주택을 낙찰받을 때, 비조정지역의 우선 검색 대상으로 하라.
조정대상지역에서는 두 번째 주택부터 취득세 8%, 세 번째 주택부터는 12%까지 중과되기 때문.
사례1. : 조정지역 1주택자가 비조정지역에서 두 채를 동시에 낙찰받는 경우
상황
기존 보유 주택: 조정대상지역에 1채 보유 중
낙찰 대상: 비조정지역에서 A주택(6억 원)과 B주택(3억 원)을 동시에 낙찰
취득세율 적용 방식
A주택: 두 번째 주택으로 간주 → 취득세 1% 적용
B주택: 세 번째 주택으로 간주 → 취득세 8% 적용
절세 전략
비싼 주택(A주택)을 먼저 낙찰대금 완납하면:
A주택에 취득세 1% 적용
B주택에 취득세 8% 적용
- 상대적으로 가격이 비싼 주택을 먼저 완납
사례 2: 조정지역 1주택자가 조정지역에서 두 채를 동시에 낙찰받는 경우
상황
기존 보유 주택: 조정대상지역에 1채 보유 중
낙찰 대상: 조정대상지역에서 A주택(6억 원)과 B주택(3억 원)을 동시에 낙찰
취득세율 적용 방식
A주택: 두 번째 주택으로 간주 → 취득세 8% 적용
B주택: 세 번째 주택으로 간주 → 취득세 12% 적용
절세 전략
비싼 주택(A주택)을 먼저 낙찰대금 완납하면:
A주택에 취득세 8% 적용
B주택에 취득세 12% 적용
결론은 취득세 중과를 염두에 두고 입찰을 진행해야 한다는 것.
특히 조정대상지역에 주택을 1채 보유한 상태에서 조정대상지역 물건을 취득할 때 취득세 중과세율을 반드시 확인해야 한다.
두 번째 주택: 조정대상지역이면 취득세 8% 적용
세 번째 주택: 조정대상지역이면 취득세 최대 12% 적용
경매는 'Risk Hedging' 이 선행되어야 수익을 창출할 수 있는 비지니스다. 권리분석부터 햇징은 시작되어야 하고 낙찰 이후에 벌어질 일들에 대한 상상력도 발휘해야만 한다. 남다른 통찰력이 있다면 모든 절차에서 훨씬 유리할 것이다.
분석-판단-실행-대비. 자동차의 엔진처럼 4행정을 차질없이 수행해야만 이 비지니스 세계에서 살아남을 수 있다고 나는 생각한다.
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