양도소득세와 사업소득 구분 주의해야
일반적으로 개인이 부동산을 사고 팔면 양도소득세를 납부하는 것이 원칙.
반복적인 거래를 통해 매매 차익을 얻는다면 사업소득으로 분류되어 종합소득세를 신고해야 한다.
이에 따라 부동산 경매를 주업으로 하고자 한다면 자신의 매매 계획을 정한 후 유리한 신고 방법을 선택할 수 있어야 한다.
부동산매매사업자는 양도소득세를 내면 안된다.
부동산을 사업적으로 사고파는 경우에는 양도소득세가 아닌 종합소득세를 신고해야 한다. 통상 반기(6개월) 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 부동산매매업으로 간주된다. 이 경우 부동산의 양도로 인한 소득은 종합소득에 합산 되며, 국민주택 규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 주택 또는 상가건물을 양도할 경우에는 부가가치세 신고 의무도 발생한다.
부동산매매업자로 사업자등록을 하면 사업소득으로 과세되며, 사업자등록을 하지 않더라도 부동산 거래 규모와 횟수, 계속성과 반복성을 종합적으로 판단해 세무당국이 사업소득으로 간주할 수 있다.
부동산매매업과 양도소득의 차이점
부동산 매매를 사업적으로 운영해서 얻은 소득은 사업소득이며 그에 따라 소득 구간별 종합소득세를 납부해야 한다. 반면 일시적 이거나 우발적인 거래로 인한 양도는 양도소득으로 분류되어 양도소득세가 부과된다. 중요한 것은 거래의 계속성과 반복성이다.
부동산매매업으로 등록한 사업자가 매매용 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에도 사업소득으로 간주된다. 그러나 임대 목적으로 취득한 부동산을 오랜 기간 임대한 후 매각하는 경우에는 양도소득으로 볼 수 있다.
잘못된 소득 신고, 세무 리스크 발생 가능
부동산매매업에 해당함에도 불구하고 양도소득으로 신고하거나, 반대로 양도소득을 사업소득으로 신고하는 경우 중대한 세무 리스크가 발생할 수 있다. 양도소득을 납세해야할 사람이 부동산매매업으로 신고하면 부가가치세 신고·납부 의무가 추가될 수 있으며, 반대로 부동산매매업 소득을 양도소득으로 신고하면 부가가치세 미납으로 가산세가 부과된다.
또한, 부동산매매업자의 경우 본인이 거주하는 주택을 매매할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 매매용 주택으로 간주될 경우 양도소득세가 부과될 수 있다. 이에 따라 소득 구분을 정확히 하고 신고해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있다.
부동산매매업 등록 여부에 따른 과세 기준
부동산매매업으로 사업자등록을 한 경우에는 매매로 인한 소득이 사업소득으로 과세되며, 사업자가 아니라 하더라도 세무당국에서는 일정 요건을 충족하면 사업소득으로 볼 수 있다. 특히 사업목적으로 취득한 토지를 판매할 경우 사업소득으로 과세될 가능성이 크다. 뿐만아니라 부동산매매업자가 분양 목적으로 신축한 건물이 분양되지 않아 임대한 후 매각하는 경우에도 부동산매매업 소득으로 과세된다.
반면, 사업용 고정자산으로 사용하던 건물을 매각하는 경우 부가가치세가 부과될 수 있지만 부동산매매업으로 보지는 않는다.
부동산매매사업자로 등록을 하고 경매를 통해 물건을 취득하는데 있어 취등록세는 개인과 차이가 없다.
하지만 양도를 하는데 있어서는 차이가 분명하다.
'부가세를 포함한 세금계산서의 발행 필요 유무'가 그것이다.
국민주택규모(전용면적 84제곱미터) 이하의 주택을 양도하는 경우에는 부가세가 면세 되지만 그 이상의 규모에 해당되는 주택을 양도하는 경우에는 부가세 부담이 커서 수익이 줄어든다.
동일한 양도조건으로 세금을 비교해 보면,
8억원에 낙찰 받아 1년 미만 보유 후 10억에 양도 하고 필요경비는 4천만원으로 동일하다 가정하면,
개인: 양도가 10억 - 취득가 8억 = 양도차액 2억원
양도차액 2억 - 필요경비 4천 = 1억6천만원
순양도차액 1억6천만원에 대한 양도소득세율 70% = 세금 1억1천2백만원
세금차감 후 소득은 4천8백만원이 된다.
사업: 10억짜리 세금계산서 발행을 위해서는 공급가액 약9억9백만원 - 취득가 8억 = 양도차액 1억9백만원
양도차액 1억9백만원 - 필요경비 4천 = 6천9백만원
양도소득세 신고는 필요 없고 양도소득이 발생한 익년 5월에
종합소득세 신고 의무가 있다. 6천9백만원의 소득이 발생 했지만 최고세율 45% 누진과세를
적용한다. 왜냐하면 사업자는 이 건 외에도 수많은 물건을 사고 팔아야 하고 총합계 소득이 얼마가 될지는 알수없지만 최소 10억원은 상회하기를 기대하기 때문이다.
그러면 약 3천1백만원 정도의 소득세가 예상된다. 따라서 세금차감 후 소득은 3천8백만원이 된다.
보수적으로 계산한 결과이며 토지는 부가세 대상이 아니므로 실제로는 이보다 소득이 더 클 것이다.
결론:
경매로 부동산매매업을 영위한다는 것은 내 노동력과 시간을 투자해서 국가가 세수를 확보하는데 기여하는 충성스런 납세자가 되는 길이다.
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