부동산 경매 세금에 대한 고찰

부동산 경매를 통해 시장가격 대비 저렴하게 부동산을 취득하는 것 뿐만 아니라, 그에 따른 세금 문제를 반드시 고려해야 한다. 그 비중이 결코 적지 않기 때문이다. 경매로 부동산을 낙찰받을 경우, 취득세, 보유세, 양도소득세 등 다양한 세금이 부과되기 때문에 이를 사전에 충분히 숙지하고 이 비지니스 세계에 발을 들이는 것이 무조건 유리하겠다.

그렇다면 가장먼저 어떤 세목이 존재 하는지부터 알아보자.

부동산을 잠시라도 나의 자산으로 등록 한다면 취득, 보유, 양도에 이르기까지 아래에 나열된 세금에 대한 납세 의무를 지게된다.

<부동산 취득 방법에 따른 세목별 납세 의무사항 정리>

세금 항목	부동산 경매	일반 부동산 매매
취득세	낙찰가액 기준, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 유치권 설정 금액 포함	시가표준액 기준, 임차인 보증금 제외
세율	부동산 종류와 주택 수에 따라 다르게 적용 (중과세 가능)	부동산 종류와 주택 수에 따라 다르게 적용 (중과세 가능)
보유세	재산세, 종합부동산세 매년 납부	재산세, 종합부동산세 매년 납부
재산세 납부 시기	매년 6월 1일 기준 소유자에게 납부 의무 발생	매년 6월 1일 기준 소유자에게 납부 의무 발생
양도소득세	매도시 발생, 차익에 대한 양도소득세 부과	매매 시 발생, 차익에 대해 양도소득세 부과
부가가치세	상업용 부동산에 대해 부가가치세 부과, 주택은 부가가치세 없음	상업용 부동산에 대해 부가가치세 부과, 주택은 부가가치세 없음

*취득세 세목에서 경매를 통한 취득과 일반 매매를 통한 취득의 세금산출 기준에 차이가 약간 존재하지만 쉽게 납득이 되는 내용이다.

아래는 세목별 설명이다.

1. 취득세

부동산을 경매로 낙찰받을 때 가장 먼저 납부해야 하는 세금은 취득세다. 취득세는 부동산을 새로 취득할 때 지방자치단체에 납부하는 세금으로, 낙찰받은 가격과 지역에 따라 세율이 달라진다. 취득세는 ‘취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율’로 계산된다. 경매 낙찰 시에는 시가가 아닌 낙찰가액을 기준으로 세금을 산정하며, 대항력 있는 임차인의 보증금과 유치권 설정금액도 과세표준에 포함된다. 또한, 다주택자일 경우 중과세가 적용될 수 있다.

2. 보유세

보유세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 납부해야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 보유세는 부동산 매매와 경매 모두 동일하게 적용된다. 매년 6월 1일을 기준으로 사실상 소유자가 납세 의무를 지며, 재산세는 두 번 나눠서 납부한다. 1기분은 7월 중, 2기분은 9월 중에 납부해야 한다. 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 신고하고 납부한다.

3. 양도소득세

양도소득세는 부동산을 매도하면서 발생한 차익에 대해 납부하는 세금이다. 경매로 낙찰받은 부동산의 경우도 물건을 타인에게 양도할 경우는 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세가 부과된다.

4. 사업소득세

경매를 반복적으로 수차례 낙찰받아 매매를 진행하는 경우, 이는 부동산 매매업으로 간주되어 사업소득세가 부과될 수 있다. 사업소득세는 종합과세 방식으로, 다른 소득과 합산하여 세금을 계산한다. 이 경우, 장기보유특별공제를 받을 수 없으며, 전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서는 부가가치세 10%가 부과될 수 있다.

5. 부가가치세

일반적으로 부동산 매매에서 주택을 제외한 건물에 대해 부가가치세가 과세되지만, 부동산 경매에서는 재화의 공급으로 간주되지 않아 부가가치세가 과세되지 않는다. 그러나 부동산 매매업자가 경매를 통해 주택을 낙찰받고 이를 매도하는 경우, 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에 대해서는 부가가치세 10%가 별도로 부과될 수 있다.

<통상적인 세율 범위 정리>

세금 항목	대상	세율	주요 내용
취득세	부동산을 매입할 때	1.1%~12%	주택 가격 및 주택 수에 따라 차등 적용됨
재산세	매년 부동산 보유 시	0.1%~0.4% (일반 주택)	과세표준에 따라 세율 차등 적용
종합부동산세	일정 기준 이상의 고가 부동산 보유 시	0.5%~6%	공시가격 9억 원(1세대 1주택 11억 원) 초과 시 부과
양도소득세	부동산 매도 시	6%~45%	보유 기간 및 조정대상지역 여부에 따라 차등 과세
임대소득세	월세·전세보증금 간주임대료 발생 시	15.4% (기본)	연간 임대소득 2천만 원 초과 시 부과
증여세	부동산을 증여받을 때	10%~50%	증여액에 따라 차등 적용
상속세	부동산을 상속받을 때	10%~50%	상속 재산 총액에 따라 차등 적용

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다음은, 경매를 통한 매매와 일반 매매시 세율의 차이가 존재하는지 확인 해보자.

부동산 경매 vs 부동산 매매

부동산 매매와 경매는 모두 금전적인 대가를 주고받으며 소유권이 이전되는 거래 형태라는 공통점이 있다. 그래서 어느쪽이든 동일한 조건에서 부동산을 취득하는데에 따른 세금을 줄일(낮은 세율을 적용 받을 수 있는) 방법은 없는 것으로 보인다. 법인이라면 모든 주택 거래에서 12%라는 부담스러운 취득세율을 감당 해야만 한다.

"법인이 아닌 이상 일반 매매를 통한 취득이나 경매를 통한 취득이나 차이가 없다."

1. 부동산 취득 시 세율 비교 (인지세는 제외하자)

구분	일반 매매	경매 낙찰
취득세	- 주택: 1~3% - 주택 외: 4%	- 주택: 1~3% - 주택 외: 4%
농어촌특별세	- 주택: 0~0.2% - 주택 외: 0.2%	- 주택: 0~0.2% - 주택 외: 0.2%
교육세	- 주택: 0.1~0.4% - 주택 외: 0.4%	- 주택: 0.1~0.4% - 주택 외: 0.4%

1-1. 거래 주체별 취득세율

*법인이 경매를 통해 주택을 취득하는 경우, 주택 수와 관계없이 12%의 취득세율 적용.

구분	일반 매매	경매 낙찰
개인	- 주택: 1~3% - 주택 외: 4%	- 주택: 1~3% - 주택 외: 4%
법인	- 주택: 1~3% - 주택 외: 4%	- 주택: 12% - 주택 외: 4%

2. 부동산 양도시 세율 비교

구분	일반 매매	경매 낙찰
양도소득세	- 보유 기간 1년 미만: 70% - 보유 기간 1년 이상 2년 미만: 60% - 보유 기간 2년 이상: 기본세율(6~45%)	- 보유 기간 1년 미만: 70% - 보유 기간 1년 이상 2년 미만: 60% - 보유 기간 2년 이상: 기본세율(6~45%)

*경매를 통해 부동산을 취득한 후 양도하는 경우에도 양도소득세는 여지없이 부과된다.

추가 사항

• 6억~9억 원 이하 주택 취득세율 계산: (취득가액 × 2/3억 원 - 3) × 1/100

  • 예시: 7.5억 원 주택의 경우, (7.5억 원 × 2/3억 원 - 3) × 1/100 = 2%

• 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 배제되었으나 현재와 미래의 정책 변경은 확인이 필요하다.

부동산 경매에 따른 세금은 매매와 유사한 점이 많지만, 경매의 특수성으로 인해 약간식의 차이가 존재한다. 따라서 경매로 부동산을 낙찰받기 전, 해당 세금에 대해 충분히 이해하고 준비하는 것은 옵션이 아닌 필수다.