부동산 경매를 진행할 때 중요한 개념 중 하나가 "당해세"입니다. 경매 물건의 권리관계를 분석할 때 등기부등본이나 문건 접수 내역을 확인하다 보면 세무서나 관할 관청에서 압류한 경우를 볼 수 있습니다. 일반적인 채권은 경매에서 후순위로 밀리지만, 조세채권인 "당해세"는 우선적으로 변제받을 수 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
1. 당해세란?
당해세는 특정 부동산에 대해 부과되는 세금으로, 소유권을 중심으로 발생합니다. 즉, 저당권 설정 여부와 상관없이 해당 부동산 자체에 부과된 세금이니 경매 시에도 반드시 고려해야할 사항입니다.
1-1. 당해세의 종류
국세: 상속세, 증여세, 자산재평가세
지방세: 재산세, 종합부동산세, 도시계획세, 토지세(분리과세된 경우)
1-2. 당해세가 인정되는 요건
다음 조건을 모두 충족해야 당해세로 인정됩니다.
담보권자가 담보 설정 당시 예측할 수 있는 조세여야 함
담보권 설정자가 납세 의무자인 조세 체납분이어야 함
해당 부동산에 직접 부과된 세금 이어야 함
위 세 가지 요건을 모두 충족해야 함
1-3. 주요 세금별 당해세 적용
상속세, 증여세: 납세 의무자가 부동산을 담보로 설정한 상태에서 부과된 경우에만 당해세가 됨
재산재평가세: 기업이나 개인이 사업용 자산을 재평가할 때 발생하는 세금
종합부동산세: 해당 부동산에 부과된 세금 중 일정 비율만 당해세로 인정됨 (부동산 전체 가치에 따라 비율 결정)
2. 당해세가 우선하는 사례
당해세는 일반적인 근저당권이나 임차보증금보다 먼저 변제됩니다. 이를 잘못 이해하면 낙찰자가 예상치 못한 금액을 떠안게 되니 매우 곤란한 상황에 처하게 되는거죠.
예를 들어볼께요.
경매 낙찰가: 1억 원
선순위 임차보증금: 5,000만 원 (전입일 2020.01.01, 확정일자 있음)
근저당권: 5,000만 원 (설정일 2020.02.01)
세무서 압류: 1억 원 (설정일 2020.03.01)
위와 같은 경우, 세무서의 압류가 당해세로 인정되지요. 그러면 낙찰가 1억 원 중 세금이 먼저 변제됩니다. 즉, 임차인은 보증금을 배당받지 못하고, 낙찰자가 이를 떠안아야 하는 상황인거죠.
1억에 낙찰 받았다고 생각했지만 결국 임차보증금 5천만원을 추가로 떠안아야 하니 결코 현명한 입찰은 아니었던 거죠. 따라서 입찰 전 당해세 여부와 금액을 철저히 확인하는 것은 필수 입니다.
3. 당해세가 아닌 조세채권
모든 조세채권이 당해세로 인정되는 것은 아닙니다. 다음 세금들은 법정기일(신고일 또는 납세고지서 발송일)이 저당권 설정일보다 빠를 경우에만 우선 변제됩니다.
3-1. 당해세가 아닌 조세
부가가치세, 법인세, 취득세, 등록세, 양도소득세 등
법정기일이 저당권 설정일보다 빠를 경우에만 우선 변제 가능
3-2. 조세채권의 법정기일
납세고지서 발송일 또는 신고일이 법정기일로 인정됨
가산세는 본세가 당해세일 경우에만 당해세로 인정됨
저당권 설정일과 조세채권의 법정기일이 같다면 조세채권이 우선
4. 당해세 및 조세 확인 방법
경매에서 당해세를 피하려면 사전에 철저한 조사가 필요합니다.
아래와 같이 확인 할 수 있는 방법이 있다고는 하지만 당사자가 아닌 이상 입찰전 확인은 불가능 하고 등기부 등본을 통해 압류의 내역을 꼼꼼히 살피고 판단할 수 밖에 없네요.
법원에 신고된 교부청구서를 통해 법정기일 및 당해세 여부 확인 가능
-이해관계자(채권자, 채무자, 해당 물건과 직접적인 관계가 있는 사람)외에는 열람 불가
부실채권 양도 기관(금융기관, 유동화회사)이나 경매 이해관계인을 통해 정보 획득 가능
등기부 등본의 압류 내역에서 세금의 종류 확인 가능
지방세는 체납 내역 및 법정기일 확인 가능 (국세는 본인만 확인 가능)
5. 결론
부동산 경매에서 당해세는 매우 중요한 요소이며, 낙찰자가 예상치 못한 세금을 인수할 수도 있습니다. 따라서 입찰 전에 등기부등본, 교부청구서 등을 통해 세금 관련 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다. 특히, 선순위 임차인이나 근저당권자가 있더라도 당해세가 우선 배당될 수 있으므로, 섣불리 입찰을 결정 해서는 안됩니다.
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