경락잔금대출은 경매를 통해 낙찰받은 물건에 대한 잔금 마련을 위한 대출 상품으로, 일반 주택담보대출과는 다른 특성을 지니고 있다.
경락잔금대출의 특징과 절차
경락잔금대출은 경매로 낙찰받은 부동산에 대해 잔금 지급을 지원하는 대출로, 낙찰가를 기준으로 대출 한도가 산정된다. 일반적으로 낙찰가의 60~80%까지 대출이 가능하며, 이는 금융기관의 정책과 부동산의 종류, 위치 등에 따라 달라진다. 낙찰 받은 부동산의 가치를 확인하는 가장 쉬운 방법은 'KB 시세' 확인이다.
KB부동산 시세 확인 링크
대출절차
사전 준비: 경매 낙찰 후 '낙찰 영수증'을 수령하고, 필요한 서류를 준비한다.
- 필요한 서류:
1-1. 신분증 사본
1-2. 주민등록등본 및 초본
1-3. 소득증빙서류 (근로자라면: 근로소득원천징수영수증, 사업자라면: 소득금액증명원 등)
1-4. 재직증명서 또는 사업자등록증
1-5. 세목별 과세증명서
1-6. 주택임대차계약서 (해당 되는 경우)
1-7. 경락결정문 사본
1-8. 낙찰대금 납부 증명서
1-9. 부동산 등기부등본
1-10. 감정평가서
1-11. 권리분석보고서
* 상기 외에도 금융기관별로 추가 서류를 요구할 수도 있으니 재차 삼차 확인이 필요하고, 낙찰받은 시점 이후에 발급된 최근 자료로 준비하는 것이 좋다.
대출 상담: 여러 금융기관을 방문하여 대출 조건을 비교하고 상담을 진행한다.
- 한 번 이라도 법원 경매장에 참석한 경험이 있다면 알고 있을 것이다. 얼마나 많은 대출 브로커들이 현장에서 영업을 하고 있는지 말이다. 각자의 기준이 다르겠지만 시간이 곧 금이라 생각하는 분들은 브로커를 통해 신속하게 대출을 진행하는 것을 선호 할 것이고, 나와 같은 기준을 가진 분이라면 조금이라도 더 대출금액을 제시하는 금융기관을 찾기 위해 직접 발품 손품을 팔 것이다.
대출 신청 및 승인: 선택한 금융기관에 대출을 신청하고, 심사를 거쳐 승인을 받는다.
잔금 납부: 승인된 대출금을 통해 법원이 지정한 기한 내에 잔금을 납부한다.
*핵심
경락잔금대출을 고려할 때는 다음 사항에 유의해야 한다.
대출 한도와 금리: 금융기관마다 대출 한도와 금리가 다르므로, 여러 기관의 조건을 비교하여 최적의 대출 상품 선택.
서류 준비: 경락결정문, 신분증, 소득증빙서류 등 필요한 서류를 사전에 철저히 완벽히 준비해야 대출 진행이 원활.
잔금 납부 기한 준수: 법원이 지정한 잔금 납부 기한을 엄수하지 않을 경우, 낙찰이 취소될 수 있으므로 매우 주의.
경락잔금대출 금리
금융기관은 대출 금리를 결정하기 위해 수많은 요소들을 고려 하겠지만 그 중 1순위는 담보의 가치다. 그 외 개인의 신용도와 소득 수준을 고려하여 금리가 결정 된다. 일반적인 주택담보대출보다 다소 높은 수준의 이자를 요구할 것이고, 물건의 위험성을 고려한 금융기관의 자기방어 조치이니 당연히 받아들여야 하겠지만 그간 쌓아온 나의 신용도가 우수하고 평균 이상의 정기적소득이 있다는 것을 증명할 수 있다면 그만큼 낮은 금리가 책정 될 것이다.
*기준금리는 모든 금융기관이 금리를 결정할 때 기저에 깔고 시작한다.
예) COFIX 기준금리가 5.86% 인 경우, 5.86%를 베이스로 여러가지 요소들을 고려해 차곡차곡 금리를 더해 간다. (신한과 하나은행은 주담대에 대해 COFIX 기준금리를 베이스로 하지 않는다)
대출 한도
낙찰가 기준 60~90%
감정가 기준 60~80%
잔금 기준 최대 100%까지.
예) 감정가 2억 물건,
1회 유찰되어 최저 입찰가 1억6천의 물건을
1억6천 그대로 낙찰 받았다. 보증금 1천6백만원을 제하고
1억4천4백만원의 잔금을 지불해야 하는 상황이라 가정 한다면,
기대할 수 있는 최대 대출 한도는 아래와 같다.
1-1. 낙찰가 기준 최대 대출 한도: 1억6천 x 0.9 = 1억4천4백만원 (₩144,000,000)
2-1. 감정가 기준 최대 대출 한도: 2억 x 0.8 = 1억 6천만원 (₩160,000,000)
3-1. 잔금 기준 최대 대출 한도: 1억4천4백만원 (₩144,000,000)
예상이고 기대일 뿐이다. 이상과 현실의 사이에는 반드시 괴리가 존재한다. 물건의 상태에 따라 최저 한도로 대출이 실행 될 수 있고 아예 '거절'이 있을 수도 있다.
대출 기간과 중도상환 수수료
각 금융사별 조건의 차이가 크다. 이런 이유로 대출을 전문적으로 취급하는 직업이 있구나 싶다.
A금융사 (보험사)
3년 고정 금리 6.5%
중도상환수수료 1.5% / 원금의 50%는 면제
-DSR 50%
B금융사 (1금융)
5년 고정 금리 5.9%
중도상환수수료 1.2% / 원금의 10%는 면제
-DSR 40%
상기는 중도상환수수료의 차이를 보여주기 위한 가상의 금리를 적용한 것이지만 보험사와 금융사간의 원금 면제율은 현실을 반영했다.
각자의 신용도와 자금사정 그리고 출구전략에 따라 본인에게 유리한 금융사를 선택하는 것이 수익의 극대화에 많은 영향을 끼친다는 것은 분명한 사실이다.
*DSR (Debt Service Ratio)
: 1년간 버는 돈으로 빚을 갚는데 쓰이는 돈의 비율.
현재 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에는 50%의 DSR 규제가 적용되고 있다.
예를 들자면 연간소득 5천만원인 사람이 은행에서 DSR 40%인 대출을 받을 경우 매년 갚아야 할 원리금이 2천만원을 넘으면 안된다.
계산 예) 5천만원 x DSR 40% = 년간 2천만원을 초과하는 원리금을 상환해야하는 조건으로는 대출 불가.
영혼까지 끌어다가 부동산에 올인하는 세태를 바로잡고자 정부가 내어놓은 정책으로 빈자의 무리한 대출을 통제해서 파산의 불씨를 피우지 못하게 막아주는 것은 좋다 만은, 부동산매매를 업으로 하는 사업자에게는 성장의 한계를 설정하는 허들이 될 수 있다.
상환방식
'원리금균등분할상환'이 가장 적은 이자를 지불하는 방식이다.
하지만 원금과 이자를 다달이 갚아 나아가는 것이 부담스럽거나, 단기 매매 실현에 자신 있고 중도상환 수수료가 부담스럽지 않을 정도의 수익을 창출하는 물건이라면 거치기간을 설정해서 이자만 지불하다가 양도 후 모든 것을 정리하는 방식을 선택해도 무방하다.
늘 그렇지만 알고자 노력 할수록 더 많은 것을 알아야 한다는 사실을 다시 한 번 깨닫는다.
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